Triển vọng phát triển đô thị TOD từ Luật Thủ đô 2024

"Đại lộ" pháp lý cho TOD đã mở

Trong nhiều năm, bài toán phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là mạng lưới đường sắt đô thị (ĐSĐT) của Hà Nội, luôn đối mặt với hai rào cản lớn: Thiếu nguồn vốn khổng lồ và vướng mắc về cơ chế, pháp lý. Tuy nhiên, với việc Luật Thủ đô 2024 dành trọn vẹn Điều 31 để cụ thể hóa các định hướng triển khai mô hình TOD thì một "đại lộ" pháp lý đã thực sự được mở ra.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Thủ đô 2024 có tầm nhìn đột phá, sát thực tế, không còn chung chung, mơ hồ. Đây chính là cơ sở pháp lý vững chắc cho Hà Nội thực hiện tái thiết đô thị, mà TOD là một trong bốn yếu tố mang tính xương sống.

Luật Thủ đô gỡ rào cản trong phát triển đường sắt đô thị

Cụ thể, Điều 31 không chỉ định nghĩa rõ khu vực TOD (gồm 3 lớp: lõi, chính và mở rộng), mà còn trao cho Hà Nội những quyền hạn đặc thù: Quyết định quy hoạch khu vực TOD; thu hồi đất hai bên tuyến đường sắt để đấu giá, tạo nguồn lực; chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án; quan trọng nhất là cơ chế thu lại giá trị gia tăng từ đất trong khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.

Theo Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội Lê Trung Hiếu, với quy định này, TP Hà Nội có thể thu được đáng kể tiền từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sử dụng công trình ngầm, công trình trên cao trong khu vực TOD để tái đầu tư phát triển đường sắt đô thị và hệ thống giao thông công cộng của thành phố. Đây chính là lời giải cho bài toán "tiền đâu" vốn luôn ám ảnh các dự án hạ tầng "tỷ đô" bấy lâu nay.

Lời giải tất yếu cho các vấn đề đô thị nan giải

Hà Nội đang đối mặt với những thách thức của một siêu đô thị. Thống kê cho thấy, Thủ đô có khoảng 6,4 triệu phương tiện cơ giới, chưa kể 1,2 triệu phương tiện vãng lai, dẫn đến tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm không khí nặng nề.

Trong bối cảnh đó, TOD không còn là một lựa chọn mà là một hướng đi tất yếu. Thạc sĩ quản lý đô thị Phan Trường Thành khẳng định đây là một giải pháp căn cơ và dài hạn để giải quyết các vấn đề từ ùn tắc, ô nhiễm đến thiếu hụt nhà ở, thiếu nguồn lực đầu tư.

Mô hình này, đã được chứng minh thành công ở nhiều quốc gia, lấy các đầu mối giao thông công cộng khối lượng lớn (như ga metro) làm hạt nhân để phát triển các khu đô thị nén, đa chức năng, mật độ cao trong bán kính đi bộ.

Mô hình TOD sẽ góp phần giảm tải áp lực giao thông (Ảnh minh họa)

Khi đó, người dân có thể sống, làm việc, mua sắm, giải trí mà không cần phụ thuộc vào phương tiện cá nhân. Điều này không chỉ giúp giảm tải áp lực giao thông mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tiết kiệm chi phí đầu tư hạ tầng và tạo ra một lối sống văn minh, thân thiện với môi trường.

TS Lê Duy Bình, Giám đốc điều hành Economica Việt Nam cho rằng, TOD sẽ mang lại lợi ích hài hòa cho cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, đồng thời kết nối Hà Nội với các không gian tăng trưởng mới.

Việc theo đuổi mô hình TOD cũng thể hiện sự quán triệt sâu sắc các định hướng chiến lược của Đảng và Nhà nước, được nêu rõ trong hàng loạt Nghị quyết của Bộ Chính trị như Nghị quyết số 15-NQ/TƯ về về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội; Nghị quyết số 30-NQ/TƯ ngày 23/11/2022 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo quốc phòng, an ninh Vùng đồng bằng sông Hồng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045…

Cần cách tiếp cận toàn diện để triển khai TOD

Dù hành lang pháp lý đã được khai thông, con đường triển khai TOD tại Hà Nội vẫn còn nhiều chông gai. Những thách thức này đòi hỏi một cách tiếp cận toàn diện, quyết tâm chính trị cao độ và sự đồng thuận của xã hội.

Mạng lưới đường sắt đô thị trên địa bàn Hà Nội đang từng bước được đồng bộ (Ảnh: Trung Nguyên)

Việc thiếu một "bản đồ thống kê giá đất" theo giá thị trường khiến việc tính toán hiệu quả kinh tế của dự án TOD, xác định giá trị gia tăng để thu hồi, hay thực hiện các giao dịch phức tạp như góp vốn bằng đất, nhượng quyền khai thác... trở nên vô cùng khó khăn. Nếu không giải quyết được gốc rễ vấn đề này, cơ chế tài chính của TOD sẽ khó vận hành trơn tru.

Thạc sĩ Phan Trường Thành cảnh báo, TOD phải được nhìn nhận trên góc độ tổng thể về tái cấu trúc đô thị, chứ không đơn thuần là một dự án giao thông. Kinh nghiệm từ tuyến buýt nhanh BRT Kim Mã - Yên Nghĩa là một bài học đắt giá.

Dù có chi phí đầu tư thấp và hiệu quả vận chuyển khách khá tốt, tuyến BRT này ra đời muộn, khi đô thị hai bên đã phát triển dày đặc, không theo định hướng TOD, dẫn đến hiệu ứng tích cực bị hạn chế, thậm chí còn gây thêm khó khăn cho giao thông chung. Để các tuyến đường sắt đô thị không lặp lại vết xe đổ này, quy hoạch phải đi trước một bước.

Lãnh đạo Sở Giao thông vận tải Hà Nội thừa nhận, TOD vẫn còn là mô hình tương đối mới mẻ ở Việt Nam. Các nghiên cứu, đánh giá chuyên sâu về việc áp dụng TOD trong điều kiện đặc thù của Hà Nội còn rất ít ỏi, đòi hỏi phải vừa làm, vừa học hỏi, rút kinh nghiệm.

Do đó, để biến triển vọng từ Luật Thủ đô 2024 thành hiện thực, Hà Nội cần nhanh chóng xây dựng một chiến lược riêng về TOD, tích hợp chặt chẽ vào quy hoạch chung và các quy hoạch phân khu.

Thành phố cũng cần rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị, vị trí các nhà ga, depot để tối ưu hóa khả năng thu hồi đất và phát triển đô thị. Đặc biệt, thành phố cần khai thác triệt để không gian ngầm tại các nhà ga trong khu vực nội đô lịch sử, nơi không gian trên mặt đất đã cạn kiệt.

Bên cạnh đó, dù Luật Thủ đô đã có quy định khung, cần tiếp tục cụ thể hóa các cơ chế, chính sách đặc thù trong các văn bản dưới luật, cũng như rà soát, đồng bộ hóa các luật liên quan như Luật Đất đai, Quy hoạch, Đầu tư, Xây dựng... để tạo một hành lang pháp lý thông suốt cho các dự án TOD.

Một nhiệm vụ cấp bách không kém đó là Hà Nội cần đầu tư mạnh mẽ để xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hiện đại, chính xác, minh bạch, bao gồm cả bản đồ giá đất thị trường. Đây là công cụ không thể thiếu để triển khai thành công cơ chế tài chính của TOD. Đồng thời, thành phố cần xây dựng các chính sách ưu đãi rõ ràng, minh bạch để thu hút nguồn lực từ khu vực tư nhân theo tinh thần "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ".

Các mô hình hợp tác công - tư (PPP) cần được thiết kế linh hoạt và hấp dẫn hơn. Hà Nội cũng cần chủ động học hỏi, chia sẻ kinh nghiệm phát triển TOD từ các thành phố thành công trên thế giới như Tokyo, Singapore, Hong Kong, Paris... để xây dựng một cách tiếp cận phù hợp với điều kiện Việt Nam, hạn chế tối đa rủi ro.

Luật Thủ đô 2024 đã trao cho Hà Nội một "chìa khóa vàng" để mở cánh cửa bước vào một kỷ nguyên phát triển mới. Mô hình TOD không chỉ là giải pháp cho giao thông mà còn là một cuộc cách mạng trong tư duy phát triển đô thị, hướng tới một Thủ đô xanh, thông minh, hiện đại và giàu bản sắc văn hóa. Như GS.TS Hoàng Văn Cường (Đại biểu Quốc hội TP Hà Nội) kỳ vọng, với các cơ chế mới, Hà Nội có thể đánh thức tiềm năng của "thành phố bên sông", làm sống lại các dòng sông nội đô và kiến tạo những không gian sống chất lượng.

Con đường phía trước còn nhiều thách thức nhưng nền tảng pháp lý vững chắc đã có. Với một quyết tâm chính trị mạnh mẽ, một tầm nhìn chiến lược và sự đồng lòng của người dân, giấc mơ về một Thủ đô phát triển hài hòa, bền vững sẽ không còn xa.