Xây nhà trên đất nông nghiệp không bị phá dỡ nếu nộp phạt?

Phi nông nghiệp hóa đất nông nghiệp

Tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang, sau đó sử dụng sai mục đích đã trở thành “câu chuyện buồn” tại nhiều địa phương trên địa bàn TP, trong những năm qua.

Đặc biệt là tại các quận, huyện giáp ranh giữa khu vực nội đô và khu vực ngoại thành - nơi có tốc độ đô thị hóa cao. Một trong những thủ đoạn quen thuộc để “phi nông nghiệp hóa” đất nông nghiệp, mà các đối tượng sử dụng phổ biến chính là xây nhà trên đất nông nghiệp.

Đối với các công trình, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh trái phép mọc lên trên đất nông nghiệp, các địa phương gặp rất nhiều lúng túng trong quá trình xử lý.

Các chuyên gia cho rằng, để ngăn chặn tình trạng sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích, vai trò của chính quyền địa phương là đặc biệt quan trọng. Bởi vì, chính quyền địa phương là cơ quan quản lý Nhà nước tại cơ sở, là đơn vị nắm rõ nhất hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn.

“Chính quyền địa phương là cơ quan nắm rõ tình hình ở địa phương mình nhất, việc sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích, họ phải là người nắm rõ nhất”, Luật sư Bùi Đình Ứng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội nhận định.

Chuyên gia pháp lý dẫn giải một ví dụ vui rằng, trong làng, nhà nào xây nhà, thừa bao nhiêu viên gạch, chở bao nhiêu khối cát họ còn biết thì không có lý do gì cả một khu đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích, cả một dãy nhà xưởng, công trình mọc trái phép trên đất nông nghiệp mà chính quyền địa phương lại không biết.

Luật Đất đai 2024 quy định, hành vi sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê sẽ bị nhà nước thu hồi đất - luật sư Bùi Đình Ứng nói và nhấn mạnh, những hành vi như đổ chất thải lên đất nông nghiệp để san lấp mặt bằng, tạo tiền đề cho việc sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích có thể phải đối mặt với những chế tài cực nặng khác của pháp luật, thậm chí có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự.

Nếu nộp tiền phạt sẽ không bị dỡ nhà?

Đây là câu hỏi mà nhiều người dân có đất nông nghiệp hoặc có ý định mua đất nông nghiệp để xây dựng nhà… đặc biệt quan tâm.

Để giải đáp câu hỏi này, Luật sư Nguyễn Đức Hùng - người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, Dân sự, Hình sự cho biết: 100% trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ bị phá dỡ.

Ngày 19/3/2025, công trình nhà xưởng xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp đã bị UBND xã Song Phương cưỡng chế (Ảnh: PV)

Có thể thấy, một trong những nguyên tắc khi sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích. Hay nói cách khác, phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất, nếu sử dụng sai mục đích sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Căn cứ Điều 8, 9, 10, 11, 12 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, khi sử dụng đất sai mục đích (một trong những hành vi dễ nhận thấy nhất là xây nhà trên đất không phải là đất ở) thì bị phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu có nghĩa là phải tháo dỡ nhà ở (nếu có) vì sử dụng đất sai mục đích.

Không chỉ tại Nghị định xử lý vi phạm hành chính về đất đai (Nghị định 123/2024/NĐ-CP) mới quy định biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu. Điều 136 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ về các trường hợp nhà ở phải phá dỡ, cụ thể:

a) Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

b) Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này;

c) Nhà ở thuộc trường hợp phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt;

đ) Trường hợp phá dỡ nhà ở khác theo quy định của pháp luật về xây dựng ngoài trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này.

Như vậy, không phải khi xây nhà trên đất nông nghiệp thì bạn cứ nộp phạt mà vẫn được tiếp tục sử dụng nhà đó. Bạn sẽ bị buộc phải tháo dỡ nhà ra khỏi đất và nếu không tự nguyện sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ.

Trường hợp xây dựng không phép, trái phép không bị phá dỡ

Căn cứ khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, những trường hợp xây dựng không phép, trái phép được cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì không bị tháo dỡ gồm:

Với các hành vi vi phạm: Xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng; Xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; Xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Các hành vi trên để không bị phá dỡ phải đảm bảo các điều kiện sau: Xảy ra sau ngày 4/1/2008 mà đã kết thúc trước ngày 15/1/2018; Không vi phạm chỉ giới xây dựng; Không gây ảnh hưởng các công trình lân cận; Không có tranh chấp; Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp; Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính thì còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được theo quy định.

Có thể thấy, trong những trường hợp được phép tồn tại ở trên thì không có trường hợp nào là xây nhà trên đất sai mục đích. Do đó, đã là xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì bắt buộc phải tháo dỡ theo đúng quy định của pháp luật.