Tự ý xây dựng trên đất nông nghiệp đối diện hậu quả pháp lý gì?

Bài học từ thực tế

Vụ việc ông Đoàn Văn Vươn ở xã Vinh Quang, huyện Tiên Lãng, Hải Phòng (năm 2012) là một trong những vụ tranh chấp đất đai nổi tiếng liên quan đến sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích.

Gia đình ông Vươn được giao đất nông nghiệp để nuôi trồng thủy sản nhưng chính quyền địa phương sau đó thu hồi đất với lý do hết thời hạn sử dụng, dẫn đến tranh chấp gay gắt. Ông Vươn đã xây dựng các công trình trên đất và sử dụng vũ lực để chống lại lực lượng cưỡng chế. Kết quả, ông bị truy cứu trách nhiệm hình sự với tội danh “Chống người thi hành công vụ” (theo Bộ luật Hình sự 1999).

Vụ việc này cho thấy, việc xây dựng và sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích không chỉ dẫn đến mất đất mà còn gây ra hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm cả án tù. Vụ việc đã làm dấy lên tranh luận về quyền lợi của người dân trong quản lý đất nông nghiệp và sự thiếu minh bạch trong quy trình thu hồi đất.

Sau đó, năm 2023, chính quyền huyện Bình Chánh, TP HCM đã tiến hành cưỡng chế tháo dỡ hàng chục công trình nhà ở xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp tại xã Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B.

Sau trường THPT Bình Tân, trong hẻm đường Hồ Văn Long, 21 căn nhà kiên cố vừa bị chính quyền cưỡng chế tháo dỡ để trả lại hiện trạng đất nông nghiệp (ảnh VNE minh hoạ)

Các công trình này chủ yếu là nhà ở kiên cố, được xây dựng để bán với giá rẻ, thu hút nhiều người dân thiếu hiểu biết pháp lý. Tuy nhiên, do không có giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các công trình bị xác định là vi phạm Điều 11 Luật Đất đai 2013 (nay là Luật Đất đai 2024).

Kết quả, người mua nhà không chỉ mất tài sản mà còn phải chịu chi phí tháo dỡ. Một số hộ dân cho biết họ bị lừa bởi các lời hứa “bao pháp lý” từ bên bán, nhưng thực tế không có cơ sở pháp lý để hợp thức hóa.

Vụ việc này phản ánh thực trạng xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp ở các khu vực ngoại thành, nơi đất giá rẻ nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Vụ tranh chấp đất đai tại xã Đồng Tâm, huyện Mỹ Đức, Hà Nội, là một trường hợp phức tạp liên quan đến đất nông nghiệp. Người dân địa phương cho rằng đất nông nghiệp bị chính quyền thu hồi để giao cho doanh nghiệp mà không bồi thường thỏa đáng. Một số hộ đã tự ý xây dựng công trình trên đất để phản đối việc thu hồi.

Vụ việc từ năm 2017, leo thang vào năm 2020 khi xảy ra xung đột giữa người dân và lực lượng chức năng, dẫn đến thương vong và nhiều người bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Vụ Đồng Tâm cho thấy việc tự ý sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích, đặc biệt trong bối cảnh tranh chấp quy hoạch, có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng không chỉ về pháp lý mà còn về an ninh xã hội.

Trong những năm gần đây, nhiều khu vực tại tỉnh Lâm Đồng, đặc biệt là TP Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm, chứng kiến tình trạng phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp (diễn ra từ năm 2022 đến năm 2024).

Các cá nhân, tổ chức tự ý san ủi đất nông nghiệp, xây dựng đường sá, nhà ở để bán với giá thấp, thu hút nhiều người mua từ các tỉnh thành khác. Tuy nhiên, các công trình này không được cấp phép và vi phạm nghiêm trọng quy định về sử dụng đất.

Năm 2023, UBND tỉnh Lâm Đồng đã yêu cầu xử lý hàng loạt dự án phân lô trái phép, buộc tháo dỡ công trình và khôi phục hiện trạng đất nông nghiệp. Những người mua đất không chỉ mất tiền mà còn không thể sử dụng tài sản do thiếu cơ sở pháp lý.

Vụ việc này là minh chứng cho việc thiếu hiểu biết pháp luật có thể dẫn đến tổn thất tài chính lớn.

Hệ luỵ của việc coi thường pháp luật

Theo Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng cho các mục đích như sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối. Việc tự ý xây dựng nhà ở hoặc công trình kiên cố trên đất nông nghiệp mà không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng là vi phạm nghiêm trọng. Các hệ lụy mà gia đình tự ý xây dựng trên đất nông nghiệp phải đối mặt như như: Xử phạt hành chính, cưỡng chế tháo dỡ, không được cấp sổ đỏ, nguy cơ hình sự, rủi ro quy hoạch. Cụ thể:

Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt hành chính cho hành vi sử dụng đất sai mục đích có thể lên đến 150 triệu đồng đối với cá nhân và gấp đôi đối với tổ chức. Ngoài ra, người vi phạm bị buộc tháo dỡ công trình và khôi phục hiện trạng ban đầu.

Nếu người vi phạm không tự nguyện tháo dỡ, chính quyền sẽ tiến hành cưỡng chế, và người vi phạm phải chịu toàn bộ chi phí. Trường hợp tại Bình Chánh là một ví dụ điển hình.

Công trình xây dựng trái phép không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, dẫn đến việc không thể mua bán, chuyển nhượng, hoặc thế chấp tài sản.

Trong các trường hợp nghiêm trọng, như lấn chiếm đất công hoặc chống đối lực lượng chức năng (như vụ Đoàn Văn Vươn), người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017).

Nếu đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch cho các dự án công cộng hoặc khu công nghiệp, công trình trái phép sẽ bị tháo dỡ mà không được bồi thường, như đã xảy ra ở Đồng Tâm.

Xét xử sơ thẩm vụ Đoàn Văn Vươn

Luật sư Nguyễn Bá Huy, Giám đốc Công ty Luật TNHH Tín Hải, nhấn mạnh: “Người dân cần hiểu rằng xây dựng trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển đổi mục đích sử dụng là hành vi vi phạm pháp luật, dù quy mô công trình lớn hay nhỏ. Hậu quả không chỉ là mất tài sản mà còn có thể đối mặt với các chế tài hành chính và hình sự. Trước khi xây dựng, hãy kiểm tra kỹ quy hoạch và thực hiện đúng thủ tục pháp lý”.

Chuyên gia quy hoạch đô thị PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa cảnh báo: “Nhiều người bị thu hút bởi giá đất nông nghiệp rẻ và tin vào các lời quảng cáo ‘hợp thức hóa sau’. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không cho phép hợp thức hóa công trình xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp. Khi đất nằm trong quy hoạch, người dân sẽ mất trắng cả đất lẫn công trình”.

Luật sư Phan Mạnh Thăng khuyến nghị: “Người dân nên liên hệ trực tiếp với cơ quan tài nguyên và môi trường để xác minh thông tin quy hoạch và thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đừng tin vào các cam kết miệng từ bên bán, vì những lời hứa này không có giá trị pháp lý”.

Các vụ việc như ở Tiên Lãng, Bình Chánh, Đồng Tâm hay Lâm Đồng là những bài học đắt giá về hậu quả của việc tự ý xây dựng trên đất nông nghiệp. Người dân cần nhận thức rõ rằng, dù giá đất nông nghiệp có thể thấp, nhưng rủi ro pháp lý và tài chính là rất lớn.

Việc tuân thủ các quy định của Luật Đất đai 2024, kiểm tra quy hoạch, và thực hiện đúng thủ tục pháp lý là cách duy nhất để bảo vệ tài sản và quyền lợi của mình. “Đừng để sự thiếu hiểu biết pháp luật biến giấc mơ sở hữu nhà ở thành cơn ác mộng tài chính và pháp lý" - Luật sư Nguyễn Bá Huy cảnh báo.