Nhiều nơi sốt đất nhưng lượng giao dịch rất thấp

Ông Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế đặt câu hỏi tại Hội thảo

Đó là thông tin được đưa ra tại hội thảo "Tiêu điểm Bất động sản quý I - Xu hướng & cơ hội đầu tư quý II/2019" vừa diễn ra tại Trung tâm Hội nghị quốc tế FLC Sầm Sơn, Thanh Hoá. Hội thảo do Tạp chí điện tử diễn đàn đầu tư – BizLIVE.vn tổ chức, với sự phối hợp bảo trợ truyền thông của VTV24.

Lượng giao dịch bất động sản quý I/2019 giảm

Hội thảo có sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia kinh tế, tổ chức nghiên cứu độc lập trong lĩnh vực bất động sản, đại diện các doanh nghiệp.

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản cho biết, qua báo cáo của các doanh nghiệp thành viên, 3 tháng qua, toàn thành phố Hà Nội có 5.206 sản phẩm mới được chào bán nhưng số giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 3.200 sản phẩm, phản ánh sức hấp thụ thấp hơn nhiều so với quý 4/2018.

Còn tại TP HCM, thị trường trầm lắng cũng được thể hiện qua số lượng sản phẩm mới chào bán chỉ đạt hơn 3.200 sản phẩm, và số lượng giao dịch thành công cũng chỉ đạt khoảng 3.000 sản phẩm. "Mọi số liệu thống kê trong quý 1 năm nay đều giảm mạnh so với quý trước cũng như cùng kỳ năm trước", ông Nguyễn Văn Đính nói.

Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi thừa nhận, quý 1 thị trường bất động sản trầm lắng hơn hẳn các thời điểm trước và sau đó. Bởi lẽ, theo thông lệ, đây là thời điểm có nghỉ Tết Nguyên đán.

Tuy nhiên, theo ông Khởi, trong 3 phân khúc cơ bản của bất động sản thì phân khúc nhà ở cao cấp trầm lắng hơn hẳn, chỉ có nhà ở giá trung bình, nhà giá thấp là vẫn có thanh khoản tương đối. Riêng phân khúc đất nền, theo phản ánh của truyền thông có thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ tại Hội thảo

Giám đốc JLL Hà Nội Đặng Văn Quang thì cho biết, qua khảo sát thực tế của công ty này, thị trường bất động sản TP HCM trong quý vừa qua còn trầm lắng hơn cả Hà Nội. Nguyên nhân là trong năm qua, rất nhiều dự án bất động sản tại TP HCM bị vướng mắc bởi các thủ tục, hồ sơ pháp lý nên chưa thể đủ điều kiện bán ra thị trường cũng như đảm bảo tiến độ triển khai. Điều này thể hiện rõ nhất là tỷ lệ giải ngân dư nợ tín dụng của TP HCM chỉ đạt xấp xỉ 14%, trong khi thông thường là cao hơn mức trung bình của cả nước khá nhiều.

“Hầu hết những nhà đầu cơ là những người thiệt thòi”

Đáng chú ý, theo ông Quang, thị trường đất nền thời gian qua được quan tâm khá lớn nhưng thực tế lượng giao dịch không nhiều. Việc "sốt nóng" vừa qua chủ yếu do sự quan tâm của giới truyền thông cũng như hiệu ứng, tâm lý đám đông. "Thực tế tỷ trọng giao dịch không đáng kể, không phải lan tỏa quá lớn", ông Quang nói.

Bổ sung thêm cho nhận định nói trên, ông Nguyễn Văn Đính nói rằng, thị trường bất động sản ở một số địa phương như Vân Đồn, Đà Nẵng, Quảng Nam… thời gian qua dư luận đề cập quá nhiều, cộng với báo chí đưa tin nhưng thực tế giao dịch thành công rất thấp.

"Tôi có thể lấy dẫn chứng như ở Đà Nẵng vừa qua, giao dịch đất nền chỉ đạt chưa đầy 100 giao dịch thành công. Còn ở Vân Đồn chỉ có 165 giao dịch trong suốt 3 tháng qua. Điều đáng nói là giao dịch ở đây chủ yếu vẫn từ 1 phía, giữa các nhà đầu tư với nhau chứ khách hàng có nhu cầu thực thì chủ yếu vẫn nghe ngóng", ông Đính cho hay.

Trước thực trạng trên, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành đặt câu hỏi: "Trách nhiệm của cơ quan quản lý ở đâu?"

Phản hồi chất vấn này, Phó cục trưởng Nguyễn Mạnh Khởi thừa nhận "có một phần trách nhiệm của cơ quan quản lý". Ông cho biết, trong vòng 2 năm trở lại đây, thị trường đất nền thu hút được sự quan tâm của một số nhà đầu tư. Ngay cả các chủ đầu tư cũng có sự chuyển dịch cơ cấu sản phẩm của mình sang phân khúc này vì cho rằng khá an toàn.

Tuy nhiên, theo ông Khởi, tất cả các thông tin về "sốt nóng" hay nổi sóng…đều chưa được kiểm chứng. Ông nhìn nhận, diễn biến đó có trách nhiệm của nhà nước, các địa phương và một phần là các nhà môi giới. "Thị trường bất động sản từ trước tới nay luôn bị tác động khá lớn bởi chính sách. Hiện nay nhiều dự án đang phải tạm dừng lại để rà soát khiến nguồn cung hạn chế. Cùng với đó, sự vào cuộc của báo chí truyền thông cộng với tâm lý đám đông khiến cho thị trường năm nay bị sốt nóng như vừa qua, nhưng năm sau nhiều khả năng vẫn vậy", ông Khởi nói.

Chốt lại những trao đổi về diễn biến bất thường của thị trường đất nền thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng: Tất cả cũng đều xuất phát từ việc thông tin chưa được công khai, minh bạch. Chính vì điều này nên cơn sốt đất nền tại một số địa phương thời gian qua, theo ông Đính chủ yếu vẫn là "loanh quanh" giữa các nhà đầu tư với nhau, chứ những người có nhu cầu thực vẫn rất ít.

"Nhà đầu tư thì luôn có mục tiêu cao nhất là phải sinh lời. Một khi họ đã trót rót tiền vào rồi thì họ sẽ tìm mọi cách kích thị trường lên để thoát ra. Trong hầu hết các trường hợp thị trường diễn biến bất lợi thì các nhà đầu cơ là những người chịu thiệt thòi nhất", ông Đính nói.

Thị trường sẽ tăng nhẹ trong quý II?

Cũng tại hội thảo, các chuyên gia, nhà đầu tư đã đưa ra nhận định về triển vọng của thị trường bất động sản trong quý 2/2019. Theo đó, hầu hết đều cho rằng, thị trường sẽ tăng trưởng nhẹ trong quý 2. Dự báo này được củng cố thêm khi có đến 47% số người tham dự hội thảo lựa chọn sẽ rót tiền nhà rỗi vào bất động sản, thay vì gửi tiết kiệm hoặc các kênh đầu tư khác.

Giáo sư Đặng Hùng Võ

Còn về phân khúc, hầu hết vẫn tin tưởng chung cư, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là những sản phẩm được các nhà đầu tư quan tâm. Riêng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận "còn rất nhiều tiềm năng để phát triển", vì lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ngày càng tăng, trong khi cơ sở lưu trú, các điểm du lịch chất lượng cao hiện nay vẫn còn hạn chế.

Tại buổi hội thảo này, trước tình trạng đất nền “sốt” nóng xảy ra ở nhiều địa phương trong thời gian vừa qua, TS. Võ Trí Thành đã đặt câu hỏi: “Tại sao thông tin sốt đất nền tại nhiều nơi như TP HCM, Phú Quốc, Vân Đồn,… thậm chí đã có những cảnh báo nhưng vẫn lặp lại những câu chuyện liên quan đến sự thiếu hiểu biết của các nhà đầu tư, sự tắc trách của cơ quan quản lý, đầu tư theo tâm lý bầy đàn,…?”

Trả lời câu hỏi trên, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, khoảng hai năm trở lại đây phân khúc đất nền nổi lên. Có hai dạng đất nền được quan tâm, thứ nhất là đất nền tại các dự án được đánh giá đem lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư cả sơ cấp và thứ cấp, nên các nhà đầu tư chuyển đổi cơ cấu sản phẩm. Nếu như trước đây các nhà đầu tư này chủ yếu đầu tư chung cư, nay họ chuyển sang đầu tư đất nền vì họ nhận thấy đầu tư đất nền nhiều lợi nhuận và an toàn hơn.

Thứ hai, thông tin đầu tư đất nền ở những khu vực có khả năng “nổi sóng” (thông tin quy hoạch từ huyện lên quận, lên thành phố, hạ tầng giao thông,…). “Ở loại hình đất nền này, sốt đất có một phần của chính quyền địa phương, một phần là do môi giới, có giao dịch mới có nguồn thu, nên nhiều môi giới đẩy lên thành sốt đất, khiến nhiều nhà đầu tư chạy theo tâm lý bầy đàn. Câu chuyện này đã diễn ra ở nhiều nơi như Phú Quốc, Vân Đồn,...”, ông Khởi cho biết.

Các đại biểu tham dự buổi hội thảo

Theo Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng, do tâm lý chuyển đổi đầu tư, hàng trăm căn hộ đầu tư đang bị đình trệ, đang phải rà soát lại do chính các nhà đầu tư và chính quyền địa phương nên nguồn cung thiếu, đặc biệt là nguồn cung có thể đem lại lợi nhuận. Do đó, các chủ đầu tư chuyển sang đầu tư đất nền cần ít vốn hơn chỉ cần đầu tư vào hạ tầng các nền đất, phân lô bán nền.

"Khi nào thông tin rõ ràng, minh bạch (ví dụ sáp nhập tỉnh thành, lên thành phố, lên quận) thì thị trường mới bớt sốt ảo, và không chạy theo tin đồn theo tâm lý đám đông", ông Khởi nói.

Trước giả định của ông Thành về việc nếu như tin đồn 3 tháng sau thành thật thì sao, ông Khởi cho rằng, độ trễ của thông tin thị trường bất động sản thường rất lâu. Thường hai năm sau mới thành thật, trong khi con sốt chỉ xảy ra trong thời gian ngắn. Nếu như một năm sau mà thông tin đẩy sốt đất không thành thật thì sốt đất sẽ "xẹp" ngay.

Chốt lại vấn đề này, ông Thành cho rằng, tóm lại các nhà đầu tư nên cố gắng nấn ná cùng thông tin quy hoạch thị trường bất động sản, không nên nóng vội chạy theo thông tin ảo.