Rủi ro khó lường từ thị trường căn hộ khách sạn

Lối vào dự án Cocobay Đà Nẵng.

Bài liên quan

Phát hiện công trình không phép tại Tổ hợp dự án giải trí Cocobay Đà Nẵng

Cocobay Đà Nẵng: Tận hưởng mùa hè đậm sắc màu nhiệt đới với lễ hội “TropiCoco – Loco Summer”

Chọn mảnh đất Đà Nẵng đang phát triển nóng các dòng sản phẩm du lịch, dự án Cocobay tự xưng là “Điểm đến giải trí của thế giới” và mời cả siêu sao bóng đá Cristiano Ronaldo tham gia quảng bá rất rầm rộ. Tuy nhiên, hiệu quả của dự án Cocobay vẫn là ẩn số khó lường. Bởi lẽ, những hứa hẹn mà họ đưa ra cho khách hàng hoàn toàn nằm ngoài khả năng đáp ứng của họ. Và kết quả, khi thị trường căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TPHCM lâm vào bối cảnh “cung” vượt “cầu” thì Cocobay không thể tiếp tục huy động vốn hiệu quả nhằm thúc đẩy dự án đi vào hoạt động như mong muốn!

Dự án Cocobay thuộc sở hữu của Công ty CP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Empire Group). Tuy quy mô của dự án Cocobay khá hoành tráng, nhưng thực chất vẫn là một công ty gia đình. Theo giấy tờ đăng ký kinh doanh của của Empire Group thì 97,8% cổ phần đang nằm trong tay cha con ông Nguyễn Đức Thành 63 tuổi và Nguyễn Thành Nam 33 tuổi. Khi dự án Cocobay bắt đầu đưa ra thị trường giao dịch, có không ít khách hàng thuộc diện thành đạt trong xã hội đã xuất hiện. Có thể kể đến trường hợp ông Mai Huy Tân là người từng rao bán Công ty Thực phẩm Việt Đức với sản phẩm xúc xích nổi tiếng với giá khoảng 700 tỷ đồng. Về mặt nhân thân, ông Mai Thế Tân không chỉ là doanh nhân mà còn có học vị tiến sĩ toán học. Vì sao ông Mai Huy Tân tin cậy condotel để đầu tư? Ông Mai Huy Tân từng phát biểu: "Sau khi tìm hiểu rất kỹ và đối chiếu với những tiêu chuẩn đưa ra, tôi đã chọn tổ hợp giải trí Cocobay. Giữa thiên đường nghỉ dưỡng miền Trung với rất nhiều dự án giống nhau một theo mô típ được dựng sẵn: ăn, ngủ nghỉ và tịnh dưỡng, Cocobay đã để lại ấn tượng rất riêng cho tôi. Tôi có thể hình dung, chỉ 2-3 năm nữa, một tổ hợp du lịch giải trí sôi động, nhộn nhịp được hình thành nên. Sẽ có rất nhiều du khách trong và ngoài nước tìm đến Cocobay như cách họ tìm đến Las Vegas (Mỹ) để được lưu trú và vui chơi. Lợi nhuận đến từ hai nguồn này mà Cocobay mang lại cho tôi sẽ là một con số lớn - một con số mà tôi tin rằng nó khiến tôi hài lòng"!

Thế nhưng, mọi tiên đoán tốt đẹp như kiểu ông Mai Huy Tân hoàn toàn bẽ bàng khi Cocobay tuyên bố “vỡ trận”. Ông Nguyễn Đức Thành với tư cách Chủ tịch Empire Group cho biết việc chấm dứt chi trả thu nhập cam kết là do những khó khăn về dòng tiền. Năm 2017, Cocobay lỗ 24 tỷ đồng. Năm 2018, Cocobay lỗ gần 100 tỷ đồng. Và năm 2019, Cocobay trở thành bài học chua chát cho thị trường căn hộ khách sạn. Chủ sở hữu dự án Cocobay than thở theo cách của người làm chủ cuộc chơi, dù khách hàng của họ sốt ruột như đang ngồi trên lửa: “Mọi chuyện xảy ra khi Vũ "nhôm" bị bắt. Tất cả bị đảo lộn hết, dự án bị chậm trễ. Bởi vì kế hoạch kinh doanh ban đầu trong tình thế mới đã không còn khả thi nữa. Các bạn trẻ đồng nghiệp của tôi, cả về sức đề kháng lẫn khả năng thích ứng với hoàn cảnh thực tế ở Việt Nam vẫn còn kém. Các bạn tính hết rủi ro về khách hàng… nhưng không tính đến rủi ro chính sách. Nếu làm lớn mà không tính đến rủi ro chính sách, chúng ta sẽ sấp mặt. Cuối cùng vẫn là "bọn già" chúng tôi phải quay lại chia lửa. Chúng tôi đã oằn mình với cơ chế rồi, lại bắt đầu đi gỡ từng thứ một và giờ thì mọi thứ đều ổn!”.

Cái cách nói “mọi thứ đều ổn” của người cầm trịch dự án Cocobay xem ra không ổn chút nào. Doanh nhân Phạm Thành Hưng - Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ nhận định: "Thực chất condotel là một sản phẩm tài chính để huy động vốn, thay vì nhà đầu tư nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn thì nhà đầu tư sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết không rõ ràng của người huy động. Giống như Alfred Nobel phát minh ra thuốc nổ Dynamite còn ai được dùng vào việc gì và sử dụng như thế nào thì cần có quy định và kiểm soát của Chính phủ!". Tương tự, nhiều chuyên gia địa ốc và chuyên gia tài chính cũng tư vấn cho những khách hàng muốn đầu tư căn hộ khách sạn phải hết sức thận trọng. Trước khi quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cần chú ý đến khả năng vận hành, quản lý dự án khi đi vào hoạt động của chủ đầu tư hoặc dự án có sự tham gia của các đơn vị quản lý có kinh nghiệm hay không. Tiếp theo, cần xem vị trí của dự án có nằm tại các khu vực có khả năng thu hút khách du lịch hiện tại và trong tương lai hay không. Ngoài ra, khi đầu tư vào loại hình này cũng cần chú ý đến những ràng buộc pháp lý giữa các bên tham gia.

Cocobay không phải dự án condotel đầu tiên và duy nhất tại Việt Nam. Condotel đã được triển khai ồn ào tại các địa chỉ du lịch khác như Nha Trang, Phú Quốc, Phan Thiết… Condotel hiểu một cách đơn giản là doanh nghiệp kêu gọi khách hàng cùng bỏ tiền xây dựng khách sạn, khách hàng được thoả thuận sở hữu một căn hộ rồi ủy quyền cho doanh nghiệp đứng ra kinh doanh. Mỗi năm, khách hàng được trả lợi nhuận và được sử dụng căn hộ trong thời gian 10 ngày hoặc nửa tháng. Tuy nhiên, tất cả mọi sự thương lượng ấy đều do hai bên tự nguyện, và căn hộ trong khách sạn không thể cấp sổ hồng cho khách hàng. Luật sư Nguyễn Thị Hường lý giải: “Trong bối cảnh chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh cho condotel, hợp đồng mua bán giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu căn hộ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nhưng hợp đồng dạng này do chủ đầu tư soạn thảo, thường thì bên mua yếu thế hơn bên bán. Nếu chủ đầu tư không trả lợi nhuận đúng cam kết ban đầu, rủi ro bị đẩy sang phía khách hàng. Nhiều trường hợp căn hộ hiện đang xây chưa hoàn thành lại thế chấp ngân hàng. Căn hộ kiểu condotel không phải là sản phẩm như chung cư nên chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu. Quyền sở hữu trên thực tế và pháp lý vẫn thuộc chủ đầu tư, khách hàng không có quyền sở hữu căn hộ về mặt pháp lý!”

Condotel chỉ có thể hình thành và tồn tại khi đặt dưới sự điều hành của những tập đoàn khách sạn quốc tế. Tiêu chuẩn ấy ít phổ biến, vì những tập đoàn khách sạn quốc tế thường dùng condotel như quà tặng dành cho đối tác chiến lược, chứ không vô tư bỏ tiền sang túi người dưng nước lã. Khi condotel được khởi dựng từ những doanh nghiệp hạn chế năng lực cả về tài chính lẫn kinh nghiệm, thì nó giống như phương pháp “mượn đầu heo nấu cháo” mà thôi. Doanh nghiệp luôn cài cắm trong hợp đồng những yếu tố bất lợi cho khách hàng, nếu xảy ra tranh chấp. Mặt khác, tệ hại hơn, là nhiều khách hàng không hiểu biết gì về condotel nhưng vẫn mạo hiểm đầu tư vì thấy “cái bánh vẽ” lãi suất cao hơn ngân hàng!

Dự án Cocobay ở Đà Nẵng như tín hiệu đầu tiên phơi bày bất ổn thị trường condotel tại Việt Nam. Tương lai, không thể tiên liệu bao nhiêu khách hàng sẽ phải kêu trời than đất vì trót đánh cược với condotel. Để quản lý thị trường condotel theo hướng giảm thiểu nạn nhân ngây thơ, các cơ quan chức năng cần xác định condotel là hình thức công ty cổ phần hay tổ chức huy động vốn, từ đó ban hành những văn bản có tính pháp quy nhằm chấn chỉnh doanh nghiệp và cảnh tỉnh khách hàng. Giáo sư Đặng Hùng Võ kiến nghị: "Những bất cập của bất động sản đa công năng ở khía cạnh luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản đang dẫn tới thực trạng áp dụng luật khác nhau tại các địa phương. Khi pháp luật áp dụng theo nhiều cách khác nhau thì dẫn đến hệ quả thiếu bình đẳng và nguy cơ tham nhũng xảy ra"./.