Khách hàng bức xúc với trò “lùa gà” xem đất của Công ty Vạn Phúc

Kịch bản “giăng bẫy” khách hàng?

Mới đây, báo Tuổi trẻ Thủ đô nhận được đơn của bạn đọc M.N (ngụ quận Gò Vấp, TP HCM) phản ánh về việc Công ty TNHH Đầu tư Môi giới Bất động sản Vạn Phúc (gọi tắt là Công ty Vạn Phúc) có hành vi gian dối trong hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản.

Theo trình bày của bà N, do có nhu cầu mua nhà đất tại TP HCM, bà được một người xưng tên Ngọc Diệp - nhân viên Công ty Vạn Phúc giới thiệu cho một số căn nhà tại quận Gò Vấp với giá rẻ. Ngày 18/11/2021, bà Diệp hẹn khách hàng gặp nhau ở địa chỉ 74/4 đường số 9, Phường 16, quận Gò Vấp để dẫn đi xem nhà. Tuy nhiên, sau đó bà Diệp không dẫn đi xem như lời hẹn mà đưa bà N xuống khu vực huyện Trảng Bom, Đồng Nai xem đất.

Một số tin nhắn trao đổi, hẹn xem nhà giữa bà N và bà Ngọc Diệp - xưng nhân viên Công ty Vạn Phúc

Cũng theo bà N, trong suốt thời gian di chuyển từ TP HCM đến Đồng Nai, phía Công ty Vạn Phúc sắp xếp cho bà ngồi cạnh một người phụ nữ tên T (viết tắt theo yêu cầu bạn đọc). Người này nói rất nhiều về dự án, đồng thời khẳng định đã mua các lô đất tại đây và khuyên bà N nên mua lô cạnh đó.

“Bà T vẽ rất nhiều viễn cảnh tiềm năng của dự án. Thậm chí khi tôi không đủ tiền, người này còn chủ động cho tôi mượn 50 triệu đồng đóng cho công ty để giữ chỗ cho tôi mua lô A17. Sau này, tôi mới biết đây là người dẫn dắt, dụ dỗ tôi mua 2 lô đất nền ký hiệu A17 và A18. Tôi cho rằng, đây là người mà Công ty Vạn Phúc đã gài vào để tạo sự tin tưởng đối với tôi”, bà N cho hay.

Do tin tưởng, bà N đã ký 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) với công ty này (lô A17 và A18 tại xã An Viễn, Trảng Bom, Đồng Nai). Tổng số tiền bà N đã đóng cho Công ty Vạn Phúc để nhận chuyển nhượng 2 lô đất này là 1,440 tỷ đồng (mỗi lô đất có giá 1,8 tỷ đồng).

Bà N đã ký 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty Vạn Phúc

Điều đáng nói, sau khi ký 2 hợp đồng nói trên, bà N phát hiện Công ty Vạn Phúc không đủ điều kiện chào bán bất động sản.

Cụ thể, bà N cho rằng, trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, bà hoàn toàn không được biết về tính pháp lý của 2 lô đất này. Bà cũng nhiều lần yêu cầu Công ty Vạn Phúc cung cấp đầy đủ thông tin cũng như các giấy tờ liên quan đến lô đất nhưng không nhận được phản hồi. Mãi đến ngày 24/12/2021, Công ty Vạn Phúc mới có buổi làm việc để trao đổi về pháp lý 2 lô đất này. Chính tại buổi làm việc này, bà N mới phát hiện Công ty Vạn Phúc vẫn chưa được quyền thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Theo bà N, tại thời điểm ký kết hợp đồng (ngày 18/11 và 22/11/2021), quyền sử dụng đất của 2 lô đất này vẫn chưa được hình thành (Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất được cấp vào ngày 1/12/2021). Hơn nữa, Công ty Vạn Phúc là chủ thể đứng ra ký kết hợp đồng nhưng giấy chứng nhận QSDĐ lại đứng tên cá nhân ông Huỳnh Hữu Tường.

Nghi ngờ Công ty Vạn Phúc có hành vi gian dối trong hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản, bà N đã nhiều lần liên hệ công ty để yêu cầu trả lại phần tiền đã thanh toán nhưng không được chấp nhận.

Công ty Vạn Phúc nói gì?

Liên quan đến vụ việc trên, ngày 11/3, phóng viên đã có buổi làm việc với đại diện Công ty Vạn Phúc.

Ông Ngô Huỳnh Anh Tuấn (xưng là đại diện truyền thông của công ty) cho biết: Khi chị N liên hệ thì công ty cũng đã trao đổi và đưa ra một số “option” để khách hàng lựa chọn, nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

Cụ thể, “option” mà Công ty Vạn Phúc đưa ra là: Nếu khách hàng đã mua 2 lô thì dồn lại thành 1 lô để đi công chứng sang tên cho khách hàng thay vì phải thanh toán 2 lô nhưng khách hàng không chịu. Khi chưa đạt được thỏa thuận thì khách hàng đã mời luật sư “can thiệp”.

“Chưa đạt được thỏa thuận giữa hai bên thì chị ấy đã mời luật sư rồi. Bên em có liên hệ lại với chị ấy nhiều lần nhưng chị ấy nói là đã ủy quyền cho luật sư nên không có làm việc trực tiếp với bên em; Hoặc là bên em sẽ giải quyết cho chị ấy một cách tốt nhất nhưng chưa kịp làm gì hết thì chị đã mời người thứ 3 (luật sư) vào rồi. Mà khi đã mời người 3 vào rồi thì bên em không có can thiệp được gì nữa hết, nên tới giờ tiền của chị thì bên em vẫn để đó thôi. Bên em đâu có thanh lý hợp đồng của chị ấy”, đại diện Phòng Pháp chế Công ty Vạn Phúc cho hay.

Ngoài ra, khi hỏi lý do vì sao tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, 2 lô đất trên vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nhưng Công ty Vạn Phúc vẫn ký với khách hàng? Đại diện Công ty Vạn Phúc cho rằng: Hợp đồng công ty ký với khách hàng đang là hợp đồng cam kết chuyển nhượng chứ không phải là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải là hợp đồng được ký tại Văn phòng công chứng, vấn đề này được thể hiện tại Điều 3 của hợp đồng.

Cụ thể, tại Điều 3 của hợp đồng có thể hiện: “Trong vòng 15 ngày kể từ khi Bên B thanh toán cho Bên A đủ số tiền Đợt 1, Đợt 2, Đợt 3 quy định tại khoản 2 Điều 2 hợp đồng này. Bên A tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức cho Bên B tại Văn phòng công chứng.

Trong vòng 30 ngày kể từ khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng, Bên A có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Bên B theo quy định của pháp luật”.

Căn cứ quy định tại hợp đồng nêu trên, đại diện công ty cho rằng, trong trường hợp nếu công ty không thực hiện theo cam kết hoặc không đủ điều kiện pháp lý, không có đất để giao cho khách hàng và không có khả năng chi trả… thì khách hàng có thể tố giác công ty về những hành vi vi phạm pháp luật. Hiện tại hai bên đang làm hợp đồng thỏa thuận dân sự và trong hợp đồng thỏa thuận đó các bên đều thống nhất với các điều khoản đã nêu…

Địa chỉ Công ty Vạn Phúc đang hoạt động (55 Lê Văn Huân, Phường 13, quận Tân Bình)

Hợp đồng vô hiệu?

Nhận định về vấn đề pháp lý trong vụ việc trên, Thạc sĩ - Luật sư Võ Mộng Thu, Luật sư thành viên Công ty Luật Long Phan PMT cho rằng: Thứ nhất, đại diện Công ty Vạn Phúc cung cấp thông tin không đúng sự thật với hồ sơ vụ việc.

Cụ thể, hợp đồng mà đơn vị này ký là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chứ không phải hợp đồng cam kết chuyển nhượng. Ngoài ra, lập luận của đại diện công ty khi cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải công chứng, trong khi công ty có chức năng kinh doanh bất động sản thì cũng không phù hợp với tinh thần của Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên là đơn vị kinh doanh bất động sản thì không nhất thiết phải công chứng/chứng thực.

Thứ hai, Công ty Vạn Phúc hoàn toàn không có quyền thực hiện ký kết xác lập chuyển nhượng/đặt cọc hoặc các hành vi giao dịch tương tự nào đối với QSDĐ nêu trên. Cho nên, Công ty Vạn Phúc ký kết 2 hợp đồng chuyển nhượng và thu tiền đặt cọc theo nội dung hợp đồng với bà N là trái quy định của pháp luật. Cụ thể, vi phạm điều kiện giao kết hợp đồng được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015; Do đó dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 123 và 127 Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ ba, qua những thông tin bà N cung cấp, luật sư nhận thấy Công ty Vạn Phúc có dấu hiệu vi phạm quy định tại Khoản 1, 3, 4 Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 về các hành vi bị cấm, cụ thể là hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này; Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản; Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

"Những hành vi trên, nếu đủ dấu hiệu sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo điểm b khoản 1, điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng với mức phạt lên tới 600 triệu đồng”, Luật sư Võ Mộng Thu phân tích.

Báo Tuổi trẻ Thủ đô sẽ tiếp tục thông tin.

Trọng Vũ