Cơ hội phát triển đô thị và bài toán kiểm soát rủi ro

Giải cơn khát nguồn cung nhà ở

Vừa qua, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành Thông báo số 241/TB-UBND về việc chấp thuận cho 54 tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án thí điểm nhà ở thương mại (danh mục các khu đất dự kiến thực hiện thí điểm đã được Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh thông qua).

Theo nội dung công bố, 54 doanh nghiệp sẽ được phép thí điểm nhận đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại cho đợt đầu năm 2025, với tổng diện tích hơn 6,5 triệu m², trong đó gần 213.000 m² là đất trồng lúa.

Đến giữa tháng 11/2025, danh mục thí điểm được mở rộng với 63 khu đất mới (đợt 2), với tổng diện tích khoảng 8,53 triệu m².

Thí điểm chuyển đổi đất nông nghiệp sang nhà ở thương mại ở TP Hồ Chí Minh: Cơ hội phát triển đô thị và bài toán kiểm soát rủi ro (ảnh minh họa)

Khác với quy định trước đây buộc chủ đầu tư phải có hoặc nhận chuyển nhượng 100% diện tích đất ở, cơ chế mới cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng nhiều loại đất khác nhau, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và đất ở, nếu đảm bảo đúng định hướng quy hoạch.

UBND TP Hồ Chí Minh cho biết, Thông báo 241/TB-UBND là căn cứ pháp lý để các tổ chức kinh doanh bất động sản và các cơ quan Nhà nước có liên quan thực hiện các bước tiếp theo để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết 171/2024/QH15, Nghị định 75/2025/NĐ-CP và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Việc cho phép thí điểm thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (trong quy hoạch đất ở) sang làm nhà ở thương mại được giới chuyên môn ví như “chìa khóa vàng” mở ra cánh cửa pháp lý cho nhiều dự án bất động sản đang “đắp chiếu” nhiều năm, một bước ngoặt có thể thay đổi diện mạo thị trường nhà ở cũng như quỹ đất của thành phố trong thời gian tới.

Ths Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TP Hồ Chí Minh

Theo nhận định của Ths Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TP Hồ Chí Minh: Chủ trương thí điểm này nếu triển khai vào thực tế sẽ tạo ra những tác động mạnh mẽ và đa chiều đối với thị trường, đặc biệt là ở góc độ nguồn cung, giá cả và dòng vốn.

Nhìn ở mặt tích cực, ông Tuấn cho rằng: Thị trường hiện nay đang lệch pha cung cầu nghiêm trọng, thiếu nhà ở mới do các dự án bị “tắc” pháp lý (phần lớn là do dính một phần đất nông nghiệp xen cài). Cơ chế này sẽ giúp hồi sinh hàng chục dự án đang “đắp chiếu”, đưa một lượng lớn sản phẩm ra thị trường trong 1 - 3 năm tới.

Về dài hạn, khi nguồn cung dồi dào trở lại, áp lực tăng giá phi mã như hiện nay sẽ hạ nhiệt và người dân có nhiều lựa chọn hơn thay vì tranh nhau mua một vài dự án hiếm hoi mở bán.

Đặc biệt, đây sẽ là cơ hội khơi thông dòng vốn chết: Hàng trăm nghìn tỷ đồng của doanh nghiệp và ngân hàng đang chôn vùi trong các dự án dở dang. Việc tháo gỡ pháp lý giúp dòng tiền luân chuyển, cứu được sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp và giảm nợ xấu cho ngân hàng.

Tuy nhiên, cơ chế này cũng đặt ra những thách thức đòi hỏi nhà quản lý phải lưu ý để kiểm soát rủi ro, chẳng hạn như nguy cơ đầu cơ đất nông nghiệp hay “cơ chế xin - cho” ở doanh nghiệp.

Ths Mã Xuân Tuấn cảnh báo rằng, nếu không quản lý chặt, giới đầu cơ sẽ đổ xô đi gom đất lúa, đất trồng cây lâu năm với hy vọng được chuyển đổi, đẩy giá đất nông nghiệp lên cao bất thường, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng sau này.

Mặt khác, cần giám sát kỹ để tránh tình trạng “cơ chế xin - cho”, nơi mà chỉ các doanh nghiệp lớn, có quan hệ mới được duyệt chuyển đổi, còn doanh nghiệp nhỏ vẫn bị “tắc”.

Bảo đảm hài hòa quy hoạch

Cũng liên quan đến cơ chế thí điểm nêu trên, một trong những lo ngại của người dân trước nguy cơ “bê tông hóa” đất nông nghiệp.

Về vấn đề này, ông Tuấn cho rằng đây là mối quan tâm xác đáng, nhưng bản chất của cơ chế thí điểm không phải phá vỡ quy hoạch mà là đưa các khu đất đã được xác định trong quy hoạch phân khu 1/2000 vào thực tiễn sớm hơn. Những khu vực này vốn được định hướng trở thành đất ở trong tương lai, song hiện trạng vẫn còn là đất nông nghiệp.

“Bản chất là thực hiện quy hoạch chứ không phải phá vỡ quy hoạch. Cơ chế thí điểm này chỉ áp dụng cho các khu đất nông nghiệp đã nằm trong quy hoạch là đất ở (đất dân cư) theo quy hoạch phân khu 1/2000 đã được phê duyệt. Nghĩa là, về tầm nhìn dài hạn, khu vực đó vốn dĩ được định hướng để trở thành đô thị, nhưng hiện trạng vẫn đang trồng lúa/trồng cây.

Do đó, không có chuyện nén đất nông nghiệp thuần túy thành đô thị. Vấn đề là chúng ta đang đẩy nhanh quá trình chuyển đổi từ “quy hoạch trên giấy” ra thực tế sớm hơn”, Ths Mã Xuân Tuấn cho hay.

Ths Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TP Hồ Chí Minh trả lời báo chí

Để tránh việc chuyển đổi ồ ạt gây quá tải hạ tầng, Ths Mã Xuân Tuấn nêu giải pháp cho TP Hồ Chí Minh và các địa phương cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, “hạ tầng đi trước, nhà ở theo sau”. Theo ông Tuấn, nguyên tắc này không cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở nếu khu vực đó chưa có phương án kết nối giao thông, điện, nước và trường học đảm bảo; tránh tình trạng xây xong nhà nhưng đường vẫn là đường đất nhỏ hẹp.

Thứ hai, kiểm soát chỉ tiêu dân số. Ông Tuấn nhấn mạnh, khi chuyển đổi 54 dự án này, mật độ dân số khu vực đó sẽ tăng vọt, cơ quan quản lý phải tính toán lại bài toán dân số.

Nếu chuyển đổi đất nông nghiệp thành chung cư cao tầng, phải bắt buộc dành ra 30 - 40% quỹ đất đó làm công viên, cây xanh, hồ điều hòa để bù đắp lại mảng xanh đã mất (từ đất nông nghiệp).

Thứ ba, phải đánh thuế hoặc thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường. Khoản chênh lệch địa tô khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thương mại là cực lớn, Nhà nước phải thu đúng, thu đủ khoản này để tái đầu tư lại cho hạ tầng công cộng xung quanh dự án đó. Đây là cách hài hòa lợi ích giữa: Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân.

Cần minh bạch dự án để người dân giám sát

Thí điểm chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thương mại được đánh giá là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia đánh giá, quá trình thực hiện cần một bộ lọc kỹ lưỡng.

Cùng với đó, TP Hồ Chí Minh cần công khai danh sách dự án đủ điều kiện thí điểm, minh bạch hóa quy hoạch 1/2000 và tạo cơ chế để người dân giám sát. Điều này giúp ngăn ngừa nguy cơ lợi dụng chủ trương để hợp thức hóa những sai phạm trước đây.

Nhiều chuyên gia khẳng định, chủ trương thí điểm chỉ thực sự mang lại hiệu quả khi được triển khai trên nền tảng quy hoạch khoa học, quản lý minh bạch và cơ chế phân phối lợi ích công bằng.

Nếu làm tốt, TP Hồ Chí Minh không chỉ khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai mà còn tạo thêm hàng chục nghìn căn nhà, góp phần ổn định thị trường và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững.

Trọng Vũ